IL LEGAME TRA AGIBILITA’ E DESTINAZIONE D’USO DI UN IMMOBILE
di Saverio Linguanti
Il legame che intercorre tra agibilità dell’immobile e destinazione d’uso del medesimo costituisce una importante fase della valutazione da compiere in sede di ricevimento di una SCIA di inizio attività commerciale o di altra natura giuridica.
E’ necessario premettere che la conformità degli immobili alle norme urbanistico-edilizie costituisce il presupposto imprescindibile per l’agibilità dell’immobile. Tale concetto è stato ben sintetizzato nelle affermazioni che si rinvengono nella sentenza dei giudici amministrativi del TAR Campania n. 5564 del 26 novembre 2020 secondo cui “ancor prima della logica giuridica, è la ragionevolezza ad escludere che possa essere utilizzato, per qualsiasi destinazione, un fabbricato non conforme alla normativa urbanistico-edilizia, e, come tale, in potenziale contrasto con la tutela del fascio di interessi collettivi alla cui protezione quella disciplina è preordinata”.
Secondo la sentenza n. 5564 citata, “il concetto di conformità di una costruzione effettivamente realizzata al progetto assentito ricomprende, con ogni evidenza, non solo i profili strutturali estrinseci (sagoma, volumetria), ma anche la destinazione d’uso dell’immobile e ciò anche in relazione alla necessità che quanto realizzato sia coerente e conforme con la destinazione assegnata all’area dallo strumento di pianificazione urbanistica comunale”.
I giudici campani richiamando il DPR n. 380/01 hanno altresì evidenziato che anche nella versione dell’articolo 24 modificata dal Dlgs n. 222/2016, la segnalazione certificata che ha preso il posto del certificato di agibilità comunque attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, unitamente alla conformità dell’opera al progetto presentato.
Collegate alla verifica della conformità della destinazione d’uso sono poi le risultanze e le verifiche catastali nonché l’uso di fatto dell’immobile.
Secondo il TAR Campania la “destinazione d’uso di un immobile è quella impressa dal titolo abilitativo e che pertanto le categorie catastali rilevano ai fini dell’individuazione delle destinazioni delle unità immobiliari ivi censite solo in difetto di indicazione nei titoli abilitativi”.
Infatti bisogna precisare che i dati catastali di un immobile possono avere valore non solo ai fini fiscali ma anche a fini civilistici dato che i medesimi possono validamente identificare l’immobile trasferito, e quindi possono individuare con esattezza il bene oggetto della cessione, ma l’accatastamento non costituisce uno strumento idoneo per evidenziare la reale destinazione d’uso di singole porzioni immobiliari e della relativa regolarità urbanistico-edilizia, ed in ogni caso sempre che la destinazione non risulti nel titolo abilitativo. In pratica l’accatastamento può costituire solo un mero valore indiziario.
I giudici del TAR Campania nella sentenza n. 5564/2020 hanno anche affermato che “l’uso che in concreto si assume sia stato praticato sull’immobile NON assume rilievo al fine della destinazione d’uso”, poiché è il risultato di una circostanza di mero fatto. Ciò significa che un uso dell’immobile, anche se protratto nel tempo, non può essere considerato idoneo a determinare un consolidamento di una situazione urbanistico-edilizia e non ha titolo per modificare la qualificazione giuridica dell’immobile.
In altre parole, ai fini del conseguimento dell’agibilità, non hanno valore né una successiva destinazione d’uso attribuita di fatto, né un inquadramento catastale non conforme alla destinazione prevista ed attestata nel titolo edilizio.